Son dönemde konut fiyatlarındaki artışla birlikte ev sahibi olmak bir hayli zorlaşmıştı. Gayrimenkul geliştiricileri ise konutlarını satabilmek ve konuta erişimi kolaylaştırmak adına yeni bir modele geçti. Vatandaşın tek seferde borca giremediğini gören gayrimenkul üreticileri kademeli satış modeline başladı. Peki konutta kademeli satış uygulaması nasıl işliyor? Burada vatandaşın avantajı ne? Konuyla ilgili detayları Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı Milliyet’e anlattı.
KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARI NE KADAR?
Konut satışlarının 2023’te bir önceki yıla göre yüzde 17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleştiğini anımsatan Özelmacıklı, kredi ile yani ipotekli satışların 11 yılın en düşük seviyesine geldiğini belirtti. “Şu anda özellikle bankalarda ev sahipliği durumuna göre, evin değerine göre ve evin 0 ya da 2. el olmasına göre kredi kullanım oranlarında farklıklar söz konusu. Lakin 1.000.000 TL aylık yüzde 2.84 faiz oranından 120 ay vadeli bir kredi finansmanı için aylık geri ödemenin yaklaşık 29.421 TL olduğunu ifade edebiliriz” ifadelerini kullandı.
Gayrimenkule ilgi devam etse de konuta erişimin zorlaştığını vurgulayan Özelmacıklı, “Bu da üreticileri konut üretiminde alternatif yöntemler geliştirmeye zorladı diyebiliriz” dedi ve yeni sistemin detaylarını şöyle anlattı:
“KOOPERATİF MODELİNİN GELİŞTİRİLMİŞİ”
“Süreç açısından baktığımızda ise kademeli satış, eskiden bildiğimiz ve alışkın olduğumuz kooperatif modelinin bir miktar daha geliştirilmiş modeli diyebiliriz. Önce imarlı bir arsada taslak proje ile üretilebilir konut sayısı, daire tipi ve metrekareleri belirleniyor. Sonrasında konut sahibi olmak isteyenlere daire planına göre arsa payının ön sözleşme ile satışı gerçekleştiriliyor. Bu aşamada kişiler peşin ya da vadeli ödeme alternatiflerini seçebiliyorlar.
“ÖDEYEMEYEN SATILDIKTAN SONRA PAYINI ALIYOR”
Genel olarak ortalama vadede arsa paylarının satışları sonrasında ruhsat alınarak inşaat üretim maliyetleri belirleniyor ve buna göre pay sahiplerinden belli bir kar oranı ile inşaat maliyetlerini ödemeleri isteniyor. İnşaat maliyetinin belirsizliği de bu şekilde aslında ev sahibi olmak isteyen kişinin riski olmuş oluyor. Özellikle günümüzdeki inşaat maliyetlerindeki belirsizlik üretimin önündeki en büyük engel. Tabi satılamayınca da özellikle inşaat üretimi devam ettirilemiyor. Kişiler eğer inşaat maliyetini ödeyemeyecek olurlar ise başta belirlenen oran üzerinden daire inşaatı tamamlanarak satıldıktan sonra paylarını alabiliyorlar.
Bu sistem aslında kooperatif üyelik sistemindeki gibi kişilerin önceden kooperatife üye olarak para yatırmaları, yatırılan para ile arsanın alınması gibi değerlendirilebilir.
“KONUTA ERİŞİM İÇİN ALTERNATİF BİR MODEL”
Aşamalı sistemde bu bilinen markaların daha sistemli altyapısı ile sağlanmış oluyor diyebiliriz. Özellikle de arsayı alırken de taksitle alınabiliyor olması konuta erişim için alternatif bir model sunuyor. Bununla beraber gene kamu tarafından üreticilere tahsis edilebilecek yerlerin de kiralama amaçlı kullanımı ayrı bir çerçeve olarak gündemde yerini koruyor diyebiliriz.
“YENİ BİR FİNANSMAN MODELİ GELİŞTİRİLECEK”
Öte yandan Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından geliştirilen ve gayrimenkulün menkulleştirilmesi konusunda da çalışmalar devam ediyor diyebiliriz. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları ile gayrimenkul kısmında sertifikalar dışında bir finansman modeli de geliştirilmiş olacak.
YENİ MODELDE VATANDAŞIN AVANTAJI NE OLACAK?
Sistemin önemli bir avantajı aslında daha ödenebilir seviyelerde ev sahibi olabilmektir. Lakin inşaat ve üretim kısmı daha da zaman alacak bir durum. O nedenle de hemen konut erişimine imkan sağlayan bir model değil. Bununla ilgili net bir rakam yok. İlk üretilecek projenin sonuçlarını görmekte fayda var. Benim öngörüm yüzde 20 seviyelerinde daha ucuz olabileceği yönünde.